【好书推荐】房产达人告诉你，包租公的买房投资秘诀

距离才是美

【好书推荐】房产达人告诉你，包租公的买房投资秘诀


    好书推荐：“退休的时候，能有个收租的房子，每个月有几万元汇到户头来，生活没有后顾之忧。”

    “这个退休梦难道不能提早30年完成吗？”

    很多上班都有个“当包租公”的小小梦想，就像我们的好友阿毅，他是中坜的房屋仲介，20几岁的时候就一直很想买房子，期待有一天能当个包租公，为自己创造收入。每次当他告诉同事这个想法，总是惹来一阵讥笑，“甭作梦啦，你有头期款吗？”

    被算被笑、被呛，阿毅还是反覆想着这些问题，不断请教他所服务的屋主。不过，这些屋主们，多数是老老实实存钱，等到年纪有点大了，才终于有法买下房子，“要好好存钱哪！”他们总是这么强调，让阿毅愈听愈气馁。

    终于，有一次他遇上一位跟自己年纪差不多大的屋主，对方已经当起包租公了，阿毅再次鼓起勇气问他：

    “如果资金没有很多，有什么办法可以像你一样，很年轻就能当包租公？”

    “买房子其实不需要很多钱的，需要的是技巧！”

    年轻屋主的好书推荐回答，让阿眼睛一亮，有点不敢相信，他渴望很久的梦想，以为无解的问题，真的有人能解答！

    “只要买到市价七折的房子，头期款只需要少量的资金，绝对不需要花大钱！”因为感觉到阿毅的诚恳，年轻屋主索性说个痛快，他说“买到市价七折的房子”就是当包租公这件事最重要的致胜关键！他靠着这一招起家，短短几年，已经拥有50间出租套房了！

    阿毅听了觉得很神奇，他工作一段时间了，再怎么省吃俭用，身上的积蓄就是几十万而已，原以为这几十万，不可能有办法买到房子，但是听到年轻屋主分享经验，阿毅开始觉得自己是有希望的，他把这位屋主当成“前辈”，不断请教他。

    在前辈指导下，阿毅花了整整三个月的时间，在中原大学附近找到了大约33坪，三房两厅的一层旧公寓，也顺利买到市价七折的价格，最后竟然只付了20万元头期款，再根据前辈建议，花了一些钱重新隔间、装潢。

    最后，这层旧公寓规画成五间套房，每间租6500元，每个月让阿毅收到租金32,500元，扣掉水电等杂支开销，还有两万元的净收入，阿毅真的实现他的梦想了！

    在阿毅的这个经验里，他做对了很关键的两件事：

    一、买到市价七折的房子。

    二、找到前辈指导。

    下面我们就来分享包租公说穿了不值钱的头号秘诀：

    祕诀1：买到市价七折屋，就能立于不败之地！

    《用小钱，这样做，也能成为千万包租公》这本书中阿毅的故事告诉我们，资金不是关键，买到市价七折的房子最重要。让我们用银行核贷的逻辑，来想这件事。

    银行是很保守的，如果一间房子的市价是1000万，银行只愿意贷给买家750万，大约是市价七折左右的价格。如果买家缴了几年利息后，再也缴不出房贷，银行就把房子去到市场上卖，只要用750万出售，一定卖得掉，因为是市价七折的价格；银行也不可能亏本，他已经赚到这几年的利息钱了。

    既然银行把“市价七折”做为回避核贷风险的价格区间，那我们当然也能比照办理。一开始买房手，就要尽量买到接近市价七折的房子，就算不是刚好七折，也要尽量趋近于七折，如果比银行更保守，买到低于市价七折的房子，那就更好！

    以上述的例子来想，银行如果核贷750万，而你实际上买到低于750万的价格，这么做，基本上你的亏本风险已经是降到极低了。因为就算你直接转卖房子，不用开价开得特别高，甚至直接用低于市价的900万出售，一来因为低于市价1000万一成，一定很快就能卖掉；二来，你的入手价在750万以下，以900万卖掉，你起码就赚到150万了！

    这就是为何买到“市价七折”的房子，就是立于不败之地！因为你已经为自己创造至少两成的转卖价差了。如果你买下房子后，不急着转卖，而是先当几年包租公，那就赚更多，除了收到租金，几年之后，房子的市价随着地价自然上涨，会创造更多利润空间，你届时再脱手，一定赚更大！

    看到这里，一定很多人急着要问：“那该怎么买到市价七折的房子呢？”别急，以下就要教大家一个重要的大原则，道理不难，但重点是能不能坚持住？

    通常开价在市价八折以下的房子，并不会释出到租屋网站这种所有人都能接触的资讯管道，想得到这种宝贵的资讯，没有别的办法，大家一定要和租屋仲介打好关系！

    因为只有房屋仲介与代书，他们手上有源源不绝的、各式各样房子的重要资讯，特别是仲介，几乎随时都有最新情报，所以想要得到买卖房子的宝贵资讯，请务必花时间去认识仲介。

    除了利用《用小钱，这样做，也能成为千万包租公》书中四个方法，让仲介成为你的报马仔之外，以戳破房仲、建商话术出名的大神Sway也在《突围黑心房市！Sway 诚实带看日记》这本书中写出"约房仲看屋前你要做的功课"。

    秘诀2：八折买房靠话术，七折买房靠通路，六折买房靠重整

    《6折买房术：外资圈知名地产军师 大爆砍价买房最高机密》汇集了12位达人“操房”实战秘技，告诉你想6折买房，一定要先学会三件事：

    (1)活用4大谈判关键：掌握交易资讯、了解自身筹码、直攻决策对象、紧抓谈判步骤。

    (2)分辨8大瑕疵问题屋：避邻设施、凶宅、风水问题屋、蛋白区的新成屋、公设服务不足、消防通道不足、日照权不足、倾斜屋。

    (3)熟知4大房产Outlet通路：精选法拍屋、活化平价宅、网路团购房、人脉直销屋。

    好书推荐祕诀3：零头期款买房，听起来匪夷所思，但是就是有人办到了!

    “当包租公”乍听之下似乎不是一个太难完成的梦想，毕竟这么多人都在房当东啊，那为什么，想当包租公的你，至今还没实梦想呢？

    “头期款怎么存都存不到！”你的包租公之梦也卡在头期款这件事吗？

    《选房、杀价、装修，罗右宸帮你挑出增值屋》的作者罗右宸在大三的时候于学校附近买下人生中第1间房子。年仅20岁的他以250万元购入，转手后赚94万元。如今，他已是30间套房的包租公，市价约4000万，租金年收入百万元。

    大二时，他参加证券研习社举办的读书会、看了《富爸爸 穷爸爸》后发现“原来这世上，居然有‘乖乖等领薪水’以外的正当致富方法！”这是父母及老师都没教过的事。

    从此，他实践《富爸爸，穷爸爸》书里的建议，专读一、房地产。二、股票、期货等纸上证券类。三、业务销售。四、创业商学院。五、黄金、原物料这五大领域的书，1个月看6本以上。

    他说，看完书常想马上买一间房子来试试身手，于是，参加无数讲座、分享会，还厚着脸皮到处请教前辈各种问题，甚至为此去租赁公司上班。

    提到买房，很多人都觉得要先准备一大笔钱才能成为首购族，事实则不然。他说自己初投资房地产时、两手空空，但他发现财务杠杆不只可以用在股票、期货、选择权，也能灵活运用于房地产操作。

    股票的概念其实与房地产也有几分相似，股票是一家公司发行给大众的凭证，让大众可以透过认购，成为该公司的股东，当然就能享有股东的权益。所以，公司有义务向股东报告，最近公司的营运方向与决策。而每年公司为社会“创造价值、提供服务”产生的获利，也会拨出一部分，给股东当作股利股息。

    有一次我把这套方法讲给朋友听，当时，我是这样解释的：股票、期货、选择权等商品的概念，就好比我今天买了一间需要装潢的房子，购屋加上装潢的钱大概需要 500 万元，但我身上的资金不足，所以就把这个物件需要的资金，以及未来的获利空间，写成一张企画书。之后，我拿着这张企画书去募集资金，只要有人愿意投入资金，未来就可以共享获利盈余。

    换句话说，我目前经营房地产的方式与公司发行股票类似。我把屋况极差的房子买进来，重新隔间成为全新装潢套房，整理布置一番，创造更大的居住价值，以此获得更高的租金收入。从这里可以看出，房地产的租金现金流收入，与公司股票的股利股息现金流收入，概念非常相似。

    说穿了买房当包租公的头号秘诀，就是低于市价的七折，甚至六折买入。那么究竟现在适不适合购屋当包租公呢？

    好书推荐：《我是612，我当包租公》的作者蔡志雄律师也坦白说：“台湾的房价飙涨，房租却没有跟着涨，所以现在买屋出租的投资报酬率不到2％，如果想以房租支付房贷本息，投资报酬率至少要有4％才行。

    中南部的房价水准比较低，而租金跟北部没有差很多，蔡志雄建议想当包租公或包租婆的朋友，可以考虑在中南部就业人口较多的区域找合适的物件，投资报酬率会比台北高。

    由于目前租赁市场的需求以适合单人或双人的套房或小坪数单位为主，加上单身人口上升，已婚但没有小孩的家庭也增加，这些人口又多半集中在离工作地点近的都会区，所以蔡志雄建议大家买屋“宁买小不买远”，无论如何还是应该在蛋黄区置产。”

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